So führen Sie eine stille Titelaktion durch

Es gibt Umstände, die bei Immobilien auftreten, wenn jemand eine Immobilie erwirbt, erbt oder erhält und es nicht bekannt ist, ob der Titel "frei und klar" ist, dh es ist nicht bekannt, ob andere einen Anspruch auf vollständiges oder teilweises Eigentum haben. Um etwaige Eigentums-, Pfand- oder Belastungsansprüche gegen die Immobilie zu klären, muss der neue Eigentümer eine als "stille Eigentumsaktion" bezeichnete Klage führen. Obwohl die Gesetze zu stillen Titelaktionen von Bundesstaat zu Bundesstaat leicht variieren können, ist der Prozess ähnlich.

Schritt 1

Beauftragen Sie eine Titelgesellschaft, um sofort nach Erhalt eines Eigentumsanspruchs an einer Immobilie eine Titelsuche durchzuführen. Die Suche deckt alle anderen Eigentumsansprüche, Pfandrechte oder andere Belastungen auf, die mit dem Titel verbunden sind. Diese werden im Titel allgemein als "Wolken" bezeichnet, obwohl eine geringere "Wolke" ein Problem mit einem Instrument zur Übertragung des Eigentums beinhalten kann und keinen tatsächlichen Anspruch auf das Land begründen kann.

Schritt 2

Verstehen Sie, dass der Anspruch des Klägers auf eine Immobilie ausschließlich auf der relativen Stärke seines Anspruchs beruht und nicht auf der Schwäche anderer Ansprüche. Informieren Sie sich mit der Hilfe Ihres Anwalts über die Stärke Ihres Anspruchs auf den Titel im Vergleich zu anderen Ansprüchen, bevor Sie mit den relativen Kosten einer stillen Titelbeschwerde fortfahren, die normalerweise rund 1.200 US-Dollar beträgt.

Schritt 3

Kennen Sie Ihre lokalen Gesetze bezüglich stiller Titelaktionen. Nach Common Law muss der Kläger im Besitz der Immobilie sein, um eine stille Titelklage einzureichen. Beauftragen Sie einen Anwalt, wenn die Titelsuche Wolken aufdeckt, die Ihren Eigentumsanspruch potenziell bedrohen könnten. Der Anwalt sollte unverzüglich eine stille Titelklage beim zuständigen Gericht in dem Bezirk einreichen, in dem sich die Immobilie befindet. Die meisten stillen Titelaktionen werden 3 bis 6 Monate dauern.

Schritt 4

Sobald die stille Titelklage eingereicht ist, werden Sie der Kläger in der Klage. Der Kläger muss alle ihm bekannten Anspruchsberechtigten und alle Anspruchsberechtigten, die mit angemessener Sorgfalt entdeckt werden, benennen und ihm die Klage per Einschreiben mitteilen. Der Kläger muss auch eine Anzeige der Beschwerde auf dem Grundstück anbringen und die Beschwerde in der lokalen Zeitung zugunsten unbekannter Kläger veröffentlichen.

Die Zeit, die das Gericht benötigt, um eine Entscheidung über die Beschwerde des Klägers und die anschließenden Antworten anderer Kläger, falls vorhanden, zu treffen, ist von Staat zu Staat unterschiedlich. In Nevada beträgt sie beispielsweise 20 Tage und in Kalifornien 30 Tage nach der tatsächlichen Zustellung der Benachrichtigung oder ab dem letzten Datum der Veröffentlichung der Benachrichtigung. Beantwortet niemand die Beschwerde, wird dem Kläger ein Versäumnisurteil zuerkannt. Beantwortet jemand die Beschwerde, kann das Ergebnis eine angefochtene Klage sein, deren Ausgang später vor Gericht zu entscheiden ist.